Cztery działy księgi wieczystej. Co w każdym sprawdzić przed podpisem.

Księga wieczysta ma cztery działy: I oznacza nieruchomość, II wskazuje właściciela, III zbiera cudze prawa i roszczenia, IV hipoteki. Kupujący najczęściej przeoczają dwie rzeczy: Dział I-Sp, czyli udział w nieruchomości wspólnej, oraz wzmiankę w nagłówku, która unieważnia dzisiejszy odczyt.

Przykładowy odpis, pole po polu

Przykład poglądowy – nie dotyczy żadnej rzeczywistej nieruchomości.

Dokument poniżej jest wymyślony w całości. Struktura, kolejność pól i ich nazwy odwzorowują prawdziwy odpis zwykły; każda wartość jest zmyślona. Numer księgi zaczyna się od kodu wydziału ZZ9X, który nie istnieje w żadnym sądzie, a numer PESEL właściciela nie przechodzi własnej sumy kontrolnej. Zrobiliśmy tak świadomie: art. 36⁴ ust. 16 ustawy oddaje organom katastralnym dane z działu pierwszego i drugiego wprost „bez prawa udostępniania osobom trzecim”, a wymyślony dokument uczy przy tym więcej, bo niesie pięć pouczających wad naraz, czego prawdziwy nieść nie może.

Pokaż ten sam dokument jako listę

Oznaczenie księgi – Numer księgi wieczystej

ZZ9X/00184627/3

Oznaczenie księgi – Sąd rejonowy / Wydział ksiąg wieczystych

Sąd Rejonowy w Nowym Zdroju, VI Wydział Ksiąg Wieczystych

Oznaczenie księgi – Typ księgi wieczystej

Nieruchomość lokalowa

Oznaczenie księgi – Wzmianka

DZ. KW. / ZZ9X / 4412 / 26 – wniosek z 14.08.2026, nierozpoznany

Oznaczenie księgi – Stan na dzień

26.08.2026, godz. 09:41

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – Województwo

przykładowe

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – Powiat

nowozdrojski

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – Gmina

Nowy Zdrój

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – Miejscowość

Nowy Zdrój

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – Ulica

Jodłowa 14, lok. 7

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – Numer działki

418/12

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – Obręb ewidencyjny

0004, Nowy Zdrój-Południe

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – Sposób korzystania

LOKAL MIESZKALNY

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – Powierzchnia użytkowa lokalu

54,10 m²

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – Kondygnacja

3

Dział I-O – Oznaczenie nieruchomości – Pomieszczenia przynależne

Piwnica nr 7 – 4,20 m²

Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością – Udział w nieruchomości wspólnej

5824/184600

Dział I-Sp – Spis praw związanych z własnością – Księga wieczysta nieruchomości, z której lokal wydzielono

ZZ9X/00097315/8

Dział II – Własność – Właściciel

Jan Przykładowski, PESEL 85010112348

Dział II – Własność – Udział w prawie

1/1

Dział II – Własność – Podstawa nabycia

Umowa sprzedaży, akt notarialny Rep. A nr 2841/2019 z 07.11.2019

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia – Służebność przesyłu

Na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego, przyłącze ciepłownicze w części wspólnej budynku, bezterminowo

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia – Roszczenie o przeniesienie własności

Roszczenie z umowy przedwstępnej z 02.07.2026 o przeniesienie własności lokalu

Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia – Ostrzeżenie

Brak wpisu

Dział IV – Hipoteka – Rodzaj hipoteki

Hipoteka umowna

Dział IV – Hipoteka – Suma hipoteki

462 000,00 zł

Dział IV – Hipoteka – Waluta sumy hipoteki

PLN

Dział IV – Hipoteka – Wierzyciel hipoteczny

Bank Przykładowy Spółka Akcyjna

Dział IV – Hipoteka – Odniesienie do wpisu w innym dziale

Dział II, wpis nr 1

Dział po dziale

Dział I-O, oznaczenie nieruchomości

Oznaczenie nieruchomości – co to za nieruchomość, gdzie i jak duża.

Znajdziesz tu województwo, powiat, gminę, miejscowość, ulicę, numer działki, obręb ewidencyjny, sposób korzystania, powierzchnię, kondygnację i pomieszczenia przynależne. Co sprawdzić: czy powierzchnia zgadza się z ogłoszeniem i z tym, co pokazał sprzedający. W przykładzie powyżej stoi 54,10 m², a ogłoszenie mówiło 57 m². Przy cenie dwunastu tysięcy za metr trzy metry różnicy to trzydzieści sześć tysięcy złotych, i jest to pytanie, które zadajesz przed podpisem, nie po.

Rozbieżność między księgą a ewidencją gruntów sama w sobie nie jest błędem żadnej z nich. Dane o powierzchni i granicach prowadzi starosta w ewidencji, a księga przejmuje je z opóźnieniem. Co z tego wynika, opisujemy przy wypisie z rejestru gruntów.

Dział I-Sp, spis praw związanych z własnością

Spis praw związanych z własnością – udziały i prawa dołączone do własności.

Przy lokalu jest tu udział w nieruchomości wspólnej, zapisany ułamkiem, oraz numer księgi macierzystej całego budynku. Co sprawdzić: czy udział odpowiada proporcji metrażu, i czy do lokalu przypisano piwnicę albo miejsce postojowe jako pomieszczenie przynależne, czy jako osobne prawo. To dwie różne rzeczy i sprzedają się różnie.

Dział II, własność

Własność – kto jest właścicielem.

Właściciel, jego udział w prawie i podstawa nabycia, zwykle akt notarialny z numerem repertorium i datą. Co sprawdzić: czy osoba, z którą rozmawiasz, jest tu wpisana, i czy udział wynosi 1/1. Współwłasność oznacza, że do sprzedaży potrzebni są wszyscy współwłaściciele. Jeżeli podstawą nabycia jest spadek, zapytaj o postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo o akt poświadczenia dziedziczenia.

Dział III, prawa, roszczenia i ograniczenia

Prawa, roszczenia i ograniczenia – czyje jeszcze prawa ciążą na nieruchomości.

Służebności, roszczenia, ostrzeżenia, dożywocie, prawo pierwokupu. Co sprawdzić: czy jest tu wpisane czyjeś roszczenie o przeniesienie własności. W przykładzie powyżej jest, i pochodzi z umowy przedwstępnej zawartej dwa miesiące wcześniej z kimś innym. Taki wpis kosztuje 150 zł opłaty sądowej (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) i daje tamtej osobie skuteczność wobec Ciebie.

Służebność przesyłu z przykładu dotyczy przyłącza ciepłowniczego i w praktyce bywa niekłopotliwa, ale zakres bywa szerszy, niż sugeruje nazwa. Rodzaje służebności rozkładamy osobno.

Dział IV, hipoteka

Hipoteka – jaki dług jest zabezpieczony na nieruchomości.

Rodzaj hipoteki, suma, waluta, wierzyciel i odniesienie do wpisu w innym dziale. Co sprawdzić: rodzaj i sumę. Hipoteka umowna powstaje z umowy z bankiem; hipoteka przymusowa jest wpisywana na podstawie tytułu wykonawczego i jest sygnałem zupełnie innego rodzaju. Suma wpisana w przykładzie to górna granica odpowiedzialności nieruchomości, a nie saldo kredytu. Więcej na stronie o hipotece.

Wzmianka, w nagłówku

Wzmianka – informacja, że do sądu wpłynął wniosek, który jeszcze nie został wpisany; księga, którą czytasz, może być już nieaktualna.

Nie ma swojego numeru działu i dlatego bywa przeoczona. Co sprawdzić: czy w nagłówku jest jakikolwiek wpis w polu wzmianki. Jeżeli jest, poproś sprzedającego o pokazanie, co złożył w sądzie. Z samej wzmianki nie wyczytasz, czy chodzi o nową hipotekę, czy o wykreślenie starej. Rozwijamy to tutaj.

Czego dekoder nie zrobi

Ta strona tłumaczy strukturę dokumentu. Nie czyta Twojej konkretnej księgi wieczystej i dziś nie ma takiego narzędzia. Budujemy je i napiszemy, gdy będzie gotowe.

Ta strona nie zastępuje też porady prawnej. Przy roszczeniu wpisanym w dziale III albo przy hipotece przymusowej rozmowa z radcą prawnym albo notariuszem jest tanim zabezpieczeniem wobec kwoty, o jakiej mówimy przy zakupie mieszkania.

Swoją własną księgę przeczytasz za darmo w systemie Ministerstwa Sprawiedliwości, jeżeli znasz jej numer. Jak to działa, opisujemy tutaj, a co z tego wynika dla całego dokumentu, na stronie księga wieczysta.