Zadatek czy zaliczka? Jedno przepada, drugie wraca.

Zadatek jest zdefiniowany w art. 394 Kodeksu cywilnego: jeżeli umowy nie wykonasz Ty, druga strona go zatrzyma, a jeżeli druga strona, możesz żądać sumy dwukrotnie wyższej. Zaliczka nie ma w Kodeksie cywilnym żadnej definicji i po rozwiązaniu umowy po prostu wraca.

Różnica, w jednej tabeli

Zadatek, czyli art. 394 Kodeksu cywilnego

Przepis w całości, z tekstu jednolitego ogłoszonego obwieszczeniem Marszałka Sejmu z 27 maja 2026 r., Dz.U. 2026 poz. 795, odczytanego 26.08.2026:

„§ 1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

§ 2. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.”

Trzy rzeczy, które łatwo przeoczyć przy pierwszym czytaniu.

Pierwsze słowa przepisu. „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju”. Art. 394 jest regułą zapasową: jeżeli w umowie napiszecie coś innego, obowiązuje to, co napisaliście. Dlatego brzmienie klauzuli w umowie przedwstępnej ma większe znaczenie niż nazwa przelewu.

Bez wyznaczenia terminu dodatkowego. Przy zadatku strona, wobec której umowy nie wykonano, odstępuje od razu. Nie musi wzywać do wykonania ani wyznaczać dodatkowego terminu, jak przy zasadach ogólnych.

Paragraf 3 jest symetryczny. Gdy strony rozwiążą umowę zgodnie albo gdy za niewykonanie nie odpowiada żadna z nich, zadatek wraca i nikt nie płaci podwójnie. Zadatek nie jest karą za rozmyślenie się, jest zabezpieczeniem na wypadek niewykonania z czyjejś winy.

Zaliczka, czyli brak definicji ustawowej

Słowo „zaliczka” pada w całym Kodeksie cywilnym trzy razy: przy umowie kontraktacji, przy zleceniu i przy komisie. Sprawdziliśmy to 26.08.2026 przez wyszukanie w tekście jednolitym Dz.U. 2026 poz. 795. Żadne z tych trzech miejsc nie jest definicją i żadne nie dotyczy sprzedaży nieruchomości.

Skutek jest prosty i to on odpowiada na pytanie z tytułu. Zaliczka to po prostu część ceny wpłacona z góry. Jeżeli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie, nie ma podstawy do jej zatrzymania i zaliczka podlega zwrotowi. Kto uważa, że poniósł szkodę, dochodzi jej odrębnie, na zasadach ogólnych, i musi tę szkodę wykazać. Przy zadatku wykazywać nic nie trzeba, bo skutek wynika wprost z przepisu.

Jak to zapisać w umowie przedwstępnej

Nazwa kwoty w umowie przesądza mniej, niż się wydaje. Sądy patrzą na treść postanowienia, nie na etykietę. Trzy rzeczy warto zapisać wprost, bez względu na to, którą formę wybierzesz.

• Jaką kwotę i kiedy. Data zapłaty i sposób, przelewem czy gotówką.
• Co się z nią dzieje w każdym z czterech przypadków z tabeli powyżej. Nawet jeżeli powtórzysz treść art. 394 własnymi słowami, będzie jasne, że strony to ustaliły.
• Do kiedy ma być zawarta umowa przyrzeczona. Bez terminu przepis o umowie przedwstępnej działa inaczej i po roku roszczenie o zawarcie umowy wygasa. Rozwijamy to na stronie o umowie przedwstępnej.

Co to ma wspólnego z księgą wieczystą

Więcej, niż się wydaje. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające z umowy przedwstępnej można wpisać do działu III księgi wieczystej. Opłata sądowa od takiego wniosku to 150 zł (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228).

Ma to dwie strony. Jeżeli kupujesz, wpis chroni Cię przed sprzedażą tego samego lokalu komuś innemu. Jeżeli czytasz cudzą księgę przed zakupem i widzisz w dziale III roszczenie z umowy przedwstępnej, to znaczy, że ktoś ma już wpisane prawo do tej samej nieruchomości. Jak to wygląda w dokumencie, pokazujemy na dekoderze.

Czego tu nie ma

Nie liczymy zadatku kalkulatorem, bo nie ma czego liczyć: wysokość zadatku ustalają strony, ustawa nie podaje ani progu, ani procentu. Nie podajemy też „zwyczajowych” widełek procentowych, bo nie są ustawowe i nie zmierzyliśmy ich. Ile weźmie notariusz od aktu, liczy się osobno i jest opisane przy taksie notarialnej. Co zawiera sama księga wieczysta, rozkładamy tutaj.