Wzmianka w księdze wieczystej. Księga, którą czytasz, może być już nieaktualna.

Wzmianka oznacza, że do sądu wieczystoksięgowego wpłynął wniosek, którego sąd jeszcze nie rozpoznał. Treść księgi, którą właśnie czytasz, pochodzi sprzed tego wniosku. Nie wynika z niej, czego wniosek dotyczy: może to być nowa hipoteka, może wykreślenie starej.

Czym jest wzmianka

Wzmianka to informacja, że do sądu wpłynął wniosek, który jeszcze nie został wpisany. Księga, którą czytasz, może być już nieaktualna.

Mechanizm jest prosty. Wniosek o wpis trafia do sądu wieczystoksięgowego i dostaje numer w dzienniku ksiąg wieczystych. Od tej chwili w nagłówku księgi pojawia się wzmianka z tym numerem i z datą wpływu. Sąd rozpoznaje wniosek i albo dokonuje wpisu, i wtedy wzmianka znika, a wpis pojawia się we właściwym dziale, albo wniosek oddala, i wtedy wzmianka też znika, ale w księdze nie zmienia się nic.

Między jednym a drugim mija czas, którego ustawa nie limituje. Przez ten czas księga pokazuje stan sprzed wniosku, i o tym właśnie ostrzega wzmianka.

Gdzie ją zobaczysz i jak wygląda

W nagłówku księgi, nad działem I, w polu opisanym jako wzmianka albo wzmianki. Zapis wygląda mniej więcej tak: DZ. KW. / ZZ9X / 4412 / 26, czyli oznaczenie dziennika ksiąg wieczystych, kod wydziału, numer wniosku i rok. Obok stoi data wpływu.

Tak samo pokazujemy to na wymyślonym dokumencie na stronie dekoder księgi wieczystej, gdzie wzmianka jest pierwszym z pięciu wpisanych tam problemów.

Czego wzmianka nie mówi

Nie mówi, czego dotyczy wniosek. To jest cała trudność. Ten sam sygnał towarzyszy sytuacji, która Ci pomaga, i sytuacji, która Ci szkodzi.

• Sprzedający spłacił kredyt i złożył wniosek o wykreślenie hipoteki. Wzmianka zapowiada tu poprawę stanu prawnego.
• Bank albo urząd złożył wniosek o wpis hipoteki przymusowej. Wzmianka zapowiada tu obciążenie, którego w dziale IV jeszcze nie widać.
• Ktoś złożył wniosek o wpis roszczenia z umowy przedwstępnej. Ktoś inny właśnie zabezpiecza swoje prawo do tego samego lokalu.
• Poprzednia transakcja jest w toku i wniosek dotyczy wpisu własności. Opłata sądowa od takiego wniosku to 200 zł (art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Wszystkie cztery wyglądają w nagłówku identycznie.

Co zrobić, gdy widzisz wzmiankę przed podpisem

Trzy kroki, żadnej magii.

1. Zapytaj sprzedającego wprost, co złożył. Wnioskodawca ma swój egzemplarz wniosku z prezentatą sądu i pokazanie go nic go nie kosztuje. Odmowa też jest informacją.
2. Sprawdź datę wpływu. Wzmianka sprzed dwóch dni znaczy co innego niż wzmianka sprzed pół roku.
3. Odczytaj księgę ponownie w dniu podpisania aktu. Wynik pobrania danych z bazy niesie datę, godzinę, minutę i sekundę pobrania (§ 22 ust. 2 rozporządzenia Dz.U. 2026 poz. 411), więc da się wykazać, na jaki moment patrzyłeś. Pamiętaj przy tym, że wydruk z trybu przeglądania nie ma mocy dokumentu sądowego (art. 36⁴ ust. 7): do aktu idzie odpis.

Notariusz sporządzający akt sam sprawdza treść księgi. To nie jest powód, żeby nie sprawdzić jej samemu wcześniej, bo notariusza pytasz w dniu podpisania, a decyzję podejmujesz tygodnie wcześniej.

Czy wzmianka blokuje sprzedaż

Nie. Sprzedać nieruchomość z wiszącą wzmianką da się i zdarza się to często, choćby przy zwykłym ciągu transakcji. Zmienia się natomiast to, co wiesz w chwili podpisu: opierasz decyzję na dokumencie, o którym sam dokument mówi, że jest niepełny.

Praktyczna konsekwencja jest jedna. Skoro wzmianka nie blokuje sprzedaży, to zabezpieczenie musi być umowne, a nie rejestrowe. Zapis w umowie przedwstępnej o tym, co się dzieje, jeżeli wniosek objęty wzmianką okaże się wpisem hipoteki, kosztuje jedno zdanie, a spór po fakcie kosztuje rok. O tym, jak taką umowę zbudować, piszemy na stronie o umowie przedwstępnej, a o samej hipotece tutaj.

Wzmianka a rękojmia wiary publicznej

Jest jeszcze jeden powód, dla którego wzmianka ma znaczenie prawne, a nie tylko praktyczne. Księgi wieczyste chroni zasada rękojmi wiary publicznej: kupujący w dobrej wierze jest chroniony treścią wpisu, nawet jeżeli wpis rozmija się z rzeczywistym stanem prawnym.

Ochrona ta nie działa jednak wobec tego, kto o niezgodności wiedział albo mógł się łatwo dowiedzieć. Wzmianka jest dokładnie takim ostrzeżeniem: skoro księga sama sygnalizuje, że wpłynął nierozpoznany wniosek, trudno potem twierdzić, że nic o tym nie było wiadomo. Widoczna wzmianka, którą zignorowałeś, osłabia więc Twoją pozycję, a nie ją wzmacnia.

Praktycznie znaczy to jedno: wzmianki nie da się „przeczekać” przy podpisie. Albo ustalasz, czego dotyczy, albo świadomie bierzesz na siebie to, co z niej wyjdzie.

Wzmianka a reszta dokumentu

Wzmianka jest jedyną częścią księgi wieczystej, która mówi coś o przyszłości. Cztery działy opisują stan, wzmianka zapowiada zmianę. Dlatego czytanie księgi zaczyna się od nagłówka, a nie od działu I. Całość struktury rozkładamy na stronie księga wieczysta.