Umowa przedwstępna. Co sprawdzić, zanim podpiszesz.

Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia umowy przyrzeczonej i musi określać jej istotne postanowienia. Gdy druga strona się uchyla, art. 390 Kodeksu cywilnego daje odszkodowanie, a przy formie aktu notarialnego także prawo żądania zawarcia samej umowy sprzedaży.

Co musi zawierać umowa przedwstępna

Art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego, z tekstu jednolitego Dz.U. 2026 poz. 795, odczytanego 26.08.2026:

„Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”

Przy sprzedaży nieruchomości „istotne postanowienia” to przede wszystkim oznaczenie nieruchomości i cena. W praktyce warto wpisać więcej, bo każda rzecz pominięta wraca jako spór.

• Oznaczenie nieruchomości: adres, numer działki albo numer lokalu, i numer księgi wieczystej.
• Cena i sposób jej zapłaty, w tym część, która idzie na spłatę hipoteki bezpośrednio na rachunek banku.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej. O tym niżej, bo brak terminu ma konkretny skutek ustawowy.
• Kwota wpłacana przy podpisaniu i jej charakter. Różnicę rozkładamy na stronie zadatek czy zaliczka.
• Stan prawny, do którego się zobowiązujesz: co ma zniknąć z działu III i IV do dnia aktu, i co się dzieje, jeżeli nie zniknie.
• Termin wydania lokalu i stan, w jakim ma być wydany.

Termin, i dlaczego jego brak kosztuje

Art. 389 § 2 kończy się zdaniem, które w praktyce bywa zaskoczeniem:

„Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.”

Umowa przedwstępna bez terminu nie jest więc bezterminowa. Jest ważna, ale zegar biegnie od dnia jej zawarcia i po roku roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej przestaje być wykonalne.

Osobno biegnie przedawnienie. Art. 390 § 3: „Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.”

Forma: zwykła pisemna czy akt notarialny

Tu leży cała różnica praktyczna i wynika ona z dwóch paragrafów art. 390.

„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.”

Sprzedaż nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Zatem umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej daje słabszy skutek z § 1: odszkodowanie w granicach tak zwanego ujemnego interesu umownego, czyli tego, co straciłeś licząc na zawarcie umowy. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje mocniejszy skutek z § 2: możesz przed sądem dochodzić zawarcia samej umowy sprzedaży.

Akt notarialny sporządza notariusz. Ile to kosztuje, zależy od wartości przedmiotu czynności i jest opisane na stronie o taksie notarialnej. Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego maksymalna stawka wynosi połowę stawki podstawowej.

Umowa rezerwacyjna to nie to samo

Umowy rezerwacyjnej nie ma w Kodeksie cywilnym jako osobnego typu. Zwykle zobowiązuje sprzedającego do czasowego wyłączenia lokalu z oferty w zamian za opłatę rezerwacyjną. Nie daje uprawnień z art. 390, więc nie da się na jej podstawie żądać zawarcia umowy sprzedaży.

Jeżeli podpisujesz taką umowę, przeczytaj przede wszystkim, co dzieje się z opłatą, gdy do transakcji nie dojdzie. Nazwa dokumentu nie przesądza jego skutków; przesądza treść.

Co sprawdzić w księdze wieczystej, zanim podpiszesz

Pięć rzeczy, w tej kolejności.

1. Wzmianka w nagłówku. Jeżeli jest, cała reszta pokazuje stan sprzed złożonego wniosku. Co z tym zrobić.
2. Dział II, właściciel. Czy sprzedający jest wpisany i w jakim udziale. Współwłasność oznacza, że potrzebni są wszyscy.
3. Dział III, prawa i roszczenia. Służebności, ostrzeżenia, cudze roszczenia. Jak je czytać.
4. Dział IV, hipoteka. Rodzaj i suma, a do tego zaświadczenie z banku o saldzie. Szczegóły.
5. Dział I-O, powierzchnia. Czy metraż z księgi zgadza się z ogłoszeniem i z aktem, na podstawie którego sprzedający nabył lokal.

Twoje własne roszczenie w dziale III

Roszczenie o przeniesienie własności wynikające z umowy przedwstępnej można wpisać do działu III księgi wieczystej. Opłata sądowa od takiego wniosku to 150 zł (art. 43 pkt 3 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228).

Ma to sens wtedy, gdy między umową przedwstępną a aktem upływa dłuższy czas, bo wpis daje Twojemu roszczeniu skuteczność wobec kolejnych nabywców. Warunkiem jest forma umowy pozwalająca na taki wpis, o czym rozmawia się z notariuszem przy sporządzaniu umowy przedwstępnej, a nie po fakcie.

To działa też w drugą stronę i dlatego czytamy dział III cudzej księgi: jeżeli widzisz tam roszczenie z umowy przedwstępnej, ktoś już zabezpieczył swoje prawo do tej samej nieruchomości.