Użytkowanie wieczyste. Co to jest i co oznacza dla kupującego?

Co to jest użytkowanie wieczyste

To prawo do cudzego gruntu, bardzo zbliżone do własności. Grunt należy do Skarbu Państwa albo samorządu, a Ty możesz z niego korzystać z wyłączeniem innych osób i możesz swoim prawem rozporządzać: sprzedać je, darować, obciążyć hipoteką (art. 233 Kodeksu cywilnego).

Budynki, które postawił albo kupił użytkownik wieczysty, są jego własnością (art. 235 KC). Sposób korzystania z gruntu określa umowa, np. budowa domu (art. 239 KC). Oddanie gruntu i każde przeniesienie prawa umową wymaga aktu notarialnego i wpisu w księdze wieczystej (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Bez wpisu nie nabywasz prawa.

Opłata roczna: ile i do kiedy

Na start płaci się pierwszą opłatę, od 15% do 25% ceny gruntu, a potem co roku opłatę roczną. Termin to 31 marca, z góry za cały rok (art. 71 ust. 4 ugn). Za rok, w którym ustanowiono prawo, opłaty rocznej się nie płaci.

Gdy kupujesz w trakcie roku, ważna jest data 1 stycznia. Opłatę roczną za cały rok płaci ten, kto był użytkownikiem wieczystym 1 stycznia (art. 71 ust. 7 ugn). Rozliczenie za pozostałą część roku ustal ze sprzedającym w umowie.

Aktualizacja opłaty: jak się bronić przed podwyżką

Gmina albo starosta może podnieść opłatę, gdy wzrosła wartość gruntu, ale nie częściej niż raz na 3 lata (art. 77 ust. 1 ugn). Wypowiedzenie dotychczasowej opłaty musi przyjść na piśmie do 31 grudnia, razem z ofertą nowej kwoty i informacją o wycenie (art. 78 ust. 1).

Masz 30 dni od doręczenia, żeby złożyć wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego. Składasz go za pośrednictwem organu, który wypowiedział opłatę. Do czasu rozstrzygnięcia płacisz opłatę w starej wysokości (art. 78 ust. 2 i 4). Jeżeli nie złożysz wniosku, obowiązuje nowa kwota.

Duże podwyżki rozkłada się na raty. Gdy nowa opłata jest co najmniej dwa razy wyższa, przez pierwszy rok płacisz dwukrotność starej, a resztę rozkłada się na dwa kolejne lata (art. 77 ust. 2a).

Przekształcenie we własność od 1 stycznia 2019 r.

Z mocy ustawy użytkowanie wieczyste gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zmieniło się we własność 1 stycznia 2019 r. Chodzi o grunty z domami jednorodzinnymi albo z budynkami wielorodzinnymi, w których co najmniej połowa lokali to mieszkania. Grunt może mieć też garaże i budynki gospodarcze, a inne budynki mogą zajmować do 30% powierzchni użytkowej (art. 1 i 1a ustawy o przekształceniu).

Przekształcenie potwierdza zaświadczenie. Dla gruntów Skarbu Państwa wydaje je starosta, a dla gruntów gminy wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Jeśli potrzebujesz go do sprzedaży mieszkania, urząd ma na to 30 dni od wniosku (art. 4 ust. 2). Na podstawie zaświadczenia sąd z urzędu wpisuje własność i roszczenie o opłatę w dziale III (art. 5).

Opłata przekształceniowa równa się dawnej opłacie rocznej i płaci się ją przez 20 lat, do 31 marca (art. 7). Możesz w każdej chwili zapłacić resztę jednorazowo. Potem urząd wydaje zaświadczenie, a Ty składasz wniosek o wykreślenie roszczenia z księgi. Opłata sądowa wynosi 250 zł po zapłacie jednorazowej i 75 zł w pozostałych przypadkach (art. 7 ust. 10).

Kupujesz mieszkanie z takim roszczeniem w księdze? Obowiązek opłaty przechodzi na Ciebie od 1 stycznia następnego roku. W ciągu 30 dni od zakupu wystąp do urzędu o zaświadczenie o wysokości i okresie pozostałej opłaty (art. 11 ust. 1). Pozostałe punkty przed zakupem mieszkania zebraliśmy na liście kontrolnej przed zakupem.

Co sprawdzić w księdze przed zakupem

Otwórz księgę w EKW. Instrukcję podajemy w poradniku jak sprawdzić księgę wieczystą. Potem sprawdź po kolei:

1. Pole 0.1.0.3 „typ księgi”. Zapis „grunt oddany w użytkowanie wieczyste” oznacza, że kupujesz prawo do gruntu, a nie grunt.
2. Dział I-Sp, pola 1.11.2.1 i 1.11.2.2: do kiedy trwa prawo i na jaki cel oddano grunt. Gdy zostało mniej niż kilka lat, zapytaj właściciela gruntu o przedłużenie przed zakupem.
3. Dział II, rubryka 2.4: czy sprzedający jest wpisany jako użytkownik wieczysty i w jakim udziale.
4. Dział III: czy jest roszczenie o opłatę przekształceniową. Jeśli tak, ustal, ile lat zostało. Inne wpisy w tym dziale omawiamy w poradniku dział III księgi wieczystej.

Poproś też sprzedającego o ostatnie pismo o wysokości opłaty, potwierdzenie zapłaty za bieżący rok i informację, czy trwa spór o aktualizację. Jak czytać pozostałe działy, opisujemy w poradniku jak czytać księgę wieczystą.

Pytania i odpowiedzi